Die Basics: Welche Mietarten gibt es?

Nebenkostenabrechnung: Vorauszahlungen richtig anpassen

Lesedauer:  4 Minuten

Wer eine Wohnung oder ein Haus vermieten will, schließt dazu einen Mietvertrag und entscheidet sich für eine Mietart. Wir beleuchten die Basics beim Thema Miete sowie die drei verschiedenen Mietarten Vergleichsmiete, Staffelmiete, Indexmiete. Außerdem warnen wir vor den drei größten Stolperfallen der Wohnraummieten in Deutschland.

Die Basics zu Miete und Mietarten

Der Mietzins, im heutigen Sprachgebrauch einfach „Miete“, ist die Nutzungsgebühr, die der Immobilieneigentümer vom Nutzer seiner Immobilie verlangt. Für den privaten Vermieter sind die Mietzahlungen steuerpflichtige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach dem Einkommensteuergesetz (EStG).

  • Kaltmiete beschreibt die reine Miete als Nutzungsgebühr
  • Warmmiete ist die Kaltmiete inklusive der Betriebskosten

Wie hoch, wie lange und in welcher Weise Miete gezahlt wird, regeln Vermieter und Mieter im Mietvertrag. Das deutsche Mietrecht ist in den Paragraphen 535 bis 580a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) zu finden.

Darin enthalten ist auch das Mieterschutzrecht, das speziell für Wohnraumvermietungen gilt. Durch diese Spezialregeln sollen Mieter als die meist schwächeren Vertragspartner geschützt werden, ähnlich wie das bei Arbeitnehmern im Arbeitsschutzrecht der Fall ist. Das Grundprinzip der Vertragsfreiheit zwischen Privatpersonen gilt daher im Mietrecht nur eingeschränkt.

Aktuelle Entwicklungen in der Gesetzgebung…

Heute wird wegen der zunehmenden Verknappung und Verteuerung des Wohnraums vom Wohnen als der „neuen Sozialen Frage“ gesprochen. Die aktuelle Gesetzgebung ist daher tendenziell mieterfreundlich:

  • Die Mietpreisbremse von 2015 ist das erste Gesetz, das dieser Entwicklung dem Anspruch nach Einhalt gebieten sollte. Grundsätzlich ist die Mietpreisbremse verfassungskonform.
  • Zum 01.01.2019 ist außerdem eine umfangreiche Mietrechtsänderung in Kraft getreten: Vermieter können jetzt zum Beispiel weniger Modernisierungskosten auf Mieter umlegen. Gleichzeitig wird es für Mieter einfacher, Mietverträge und die Höhe der Miete anzufechten – und das sogar rückwirkend!

…und neue Stolperfallen aus der Rechtsprechung

Auch in der aktuellen Rechtsprechung sieht die Grundtendenz ähnlich aus; ein exemplarischer Überblick über neue Stolperfallen für Vermieter:

  • Das Landgericht Berlin hat am 12.03.2019 entschieden, dass ein hohes Lebensalter Mieter vor Kündigung schützt (Az. 67 S 345/18).
  • Nach Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 19.09.2019 (Az. VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17) führt die nachträgliche Zahlung der Miete nur dazu, dass eine vorher ergangene fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug entfällt; nicht aber die ordentliche Kündigung.
  • Nach BGH-Urteil vom 30.5.2018 (VIII ZR 220/17) kommt es bei der Verteilung der Betriebskosten nach Wohnfläche nun auf die tatsächliche Wohnfläche an. Daher wird eine exakte Nebenkostenabrechnung noch wichtiger.

Drei Mietarten im Überblick

Es gibt verschiedene Arten, die Mietzahlung zu gestalten. Als Grundlage gibt es zwei Vertragsarten:

  • Befristeter Mietvertrag: Zeitmietverträge sind nur in 3 Fällen gültig. Die Obergrenze kann seit der Mietrechtsreform 2001 frei gewählt werden.
  • Unbefristeter Mietvertrag: hierbei handelt es sich um die häufigste Vertragsform.

Die Miete kann in den Mietverträgen über verschiedene Berechnungsgrundlagen kalkuliert werden. Die drei folgenden seien hier kurz vorgestellt – in weiteren Beiträgen werden wir näher auf diese eingehen:

  • Die Indexmiete ist ein variabler Mietsatz für eine Mietsache, die an beiderseitig nachvollziehbare Parameter, zum Beispiel an einen Preisindex, gekoppelt ist.
  • Eine Staffelmiete liegt vor, wenn die jeweiligen Zeitpunkte sowie der Umfang zukünftiger Mieterhöhungen bereits feststehen.
  • Die Vergleichsmiete bezeichnet den Vergleichswert aus der Höhe der Mieten, die jeweils in den letzten vier Jahren für Wohnraum innerhalb einer Gemeinde gezahlt wurden. Festgehalten wird sie im Mietspiegel.

In diesem Beitrag sind die gängigsten Varianten beschrieben. In weiteren Artikeln gehen wir auf die Details der verschiedenen Miet- und Vertragsarten ein.

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