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Nebenkostenabrechnung: Vorauszahlungen richtig anpassen

Die Basics: Welche Mietarten gibt es?

Lesedauer:  4 Minuten

Wer eine Wohnung oder ein Haus vermieten will, schließt dazu einen Mietvertrag und entscheidet sich für eine Mietart. Wir beleuchten die Basics beim Thema Miete sowie die drei verschiedenen Mietarten Vergleichsmiete, Staffelmiete, Indexmiete. Außerdem warnen wir vor den drei größten Stolperfallen der Wohnraummieten in Deutschland.

Die Basics zu Miete und Mietarten

Der Mietzins, im heutigen Sprachgebrauch einfach „Miete“, ist die Nutzungsgebühr, die der Immobilieneigentümer vom Nutzer seiner Immobilie verlangt. Für den privaten Vermieter sind die Mietzahlungen steuerpflichtige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach dem Einkommensteuergesetz (EStG).

  • Kaltmiete beschreibt die reine Miete als Nutzungsgebühr
  • Warmmiete ist die Kaltmiete inklusive der Betriebskosten

Wie hoch, wie lange und in welcher Weise Miete gezahlt wird, regeln Vermieter und Mieter im Mietvertrag. Das deutsche Mietrecht ist in den Paragraphen 535 bis 580a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) zu finden.

Darin enthalten ist auch das Mieterschutzrecht, das speziell für Wohnraumvermietungen gilt. Durch diese Spezialregeln sollen Mieter als die meist schwächeren Vertragspartner geschützt werden, ähnlich wie das bei Arbeitnehmern im Arbeitsschutzrecht der Fall ist. Das Grundprinzip der Vertragsfreiheit zwischen Privatpersonen gilt daher im Mietrecht nur eingeschränkt.

Aktuelle Entwicklungen in der Gesetzgebung…

Heute wird wegen der zunehmenden Verknappung und Verteuerung des Wohnraums vom Wohnen als der „neuen Sozialen Frage“ gesprochen. Die aktuelle Gesetzgebung ist daher tendenziell mieterfreundlich:

  • Die Mietpreisbremse von 2015 ist das erste Gesetz, das dieser Entwicklung dem Anspruch nach Einhalt gebieten sollte. Grundsätzlich ist die Mietpreisbremse verfassungskonform.
  • Zum 01.01.2019 ist außerdem eine umfangreiche Mietrechtsänderung in Kraft getreten: Vermieter können jetzt zum Beispiel weniger Modernisierungskosten auf Mieter umlegen. Gleichzeitig wird es für Mieter einfacher, Mietverträge und die Höhe der Miete anzufechten – und das sogar rückwirkend!

…und neue Stolperfallen aus der Rechtsprechung

Auch in der aktuellen Rechtsprechung sieht die Grundtendenz ähnlich aus; ein exemplarischer Überblick über neue Stolperfallen für Vermieter:

  • Das Landgericht Berlin hat am 12.03.2019 entschieden, dass ein hohes Lebensalter Mieter vor Kündigung schützt (Az. 67 S 345/18).
  • Nach Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 19.09.2019 (Az. VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17) führt die nachträgliche Zahlung der Miete nur dazu, dass eine vorher ergangene fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug entfällt; nicht aber die ordentliche Kündigung.
  • Nach BGH-Urteil vom 30.5.2018 (VIII ZR 220/17) kommt es bei der Verteilung der Betriebskosten nach Wohnfläche nun auf die tatsächliche Wohnfläche an. Daher wird eine exakte Nebenkostenabrechnung noch wichtiger.

Drei Mietarten im Überblick

Es gibt verschiedene Arten, die Mietzahlung zu gestalten. Als Grundlage gibt es zwei Vertragsarten:

  • Befristeter Mietvertrag: Zeitmietverträge sind nur in 3 Fällen gültig. Die Obergrenze kann seit der Mietrechtsreform 2001 frei gewählt werden.
  • Unbefristeter Mietvertrag: hierbei handelt es sich um die häufigste Vertragsform.

Die Miete kann in den Mietverträgen über verschiedene Berechnungsgrundlagen kalkuliert werden. Die drei folgenden seien hier kurz vorgestellt – in weiteren Beiträgen werden wir näher auf diese eingehen:

  • Die Indexmiete ist ein variabler Mietsatz für eine Mietsache, die an beiderseitig nachvollziehbare Parameter, zum Beispiel an einen Preisindex, gekoppelt ist.
  • Eine Staffelmiete liegt vor, wenn die jeweiligen Zeitpunkte sowie der Umfang zukünftiger Mieterhöhungen bereits feststehen.
  • Die Vergleichsmiete bezeichnet den Vergleichswert aus der Höhe der Mieten, die jeweils in den letzten vier Jahren für Wohnraum innerhalb einer Gemeinde gezahlt wurden. Festgehalten wird sie im Mietspiegel.

In diesem Beitrag sind die gängigsten Varianten beschrieben. In weiteren Artikeln gehen wir auf die Details der verschiedenen Miet- und Vertragsarten ein.

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Nebenkostenabrechnung: Vorauszahlungen richtig anpassen

Nebenkostenabrechnung Vorauszahlungen richtig anpassen

Lesedauer:  3 Minuten

Sowohl Mieter als auch Vermieter können die Höhe der monatlichen Vorauszahlungen vor allem bei abweichender Nebenkostenabrechnung relativ leicht anpassen. Meistens liegt eine Anpassung nahe, wenn die Vorauszahlungen im Nachhinein zu hoch oder zu niedrig waren. Als Vermieter sollten Sie bei der Anpassung die folgenden Ratschläge beachten.

Wann angepasst werden darf

Alljährlich erstellen Sie als Vermieter eine Nebenkostenabrechnung, aus der Sie entnehmen, ob die von Ihren Mietern geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen ausgereicht haben oder ob diese zu viel bezahlt haben. Die Anpassung der Vorauszahlungen ist danach meistens unproblematisch, denn beide Vertragsparteien haben in der Regel ein Interesse daran, zu hohe Nachzahlungen bzw. Rückerstattungen zu vermeiden. Es geht also darum, möglichst kostendeckende Vorauszahlungen zu vereinbaren. Gesetzliche Grundlage für die Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung ist § 560 Abs. 4 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Das Anpassungsrecht kann von einer der Parteien aber erst dann ausgeübt werden, wenn die Nebenkostenabrechnung des betreffenden Jahres bereits vorliegt. Beachten Sie dabei aber: Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 15.05.2012 (VIII ZR 245/11) ist die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung aus Gründen des Mieterschutzes nur wirksam, wenn ihr eine formell ordnungsgemäße sowie inhaltlich richtige Nebenkostenabrechnung vorausgegangen ist. Wie Sie eine solche erstellen, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Vorauszahlungen schriftlich anpassen

Sie müssen Ihren Mietern die Anpassung der Vorauszahlungen in Textform zukommen lassen. Dabei haben Sie nicht die Pflicht, die Anpassung zu begründen, sollten dies aber tun, um die Anpassung für Ihre Mieter nachvollziehbar zu machen. Ein Einvernehmen mit diesen ist aber nicht gefordert, es reicht Ihre einseitige Erklärung. Wenn Sie rückständige Zahlungen gerichtlich einfordern, dient die schriftliche Mitteilung der Anpassung als Beweismittel.

Vorauszahlungen angemessen anpassen

Oberster Grundsatz ist: Die Anpassung der Vorauszahlungen muss angemessen sein (§ 560 Abs. 4 BGB)! Dabei dient das Abrechnungsergebnis des Vorjahres als Maßstab, an dem Sie – und Ihre Mieter –  sich orientieren müssen. Dabei gibt es keinen Ermessensspielraum, auch eine von Ihnen prognostizierte zukünftige Steigerung der Betriebskosten dürfen Sie nicht geltend machen. Der BGH hat aber einen Orientierungspunkt bestimmt (VIII ZR 294/10): Demnach gilt grundsätzlich ein Zwölftel des Jahresbetrags der letzten Nebenkostenabrechnung als monatlicher Vorauszahlungsbetrag für das Folgejahr als angemessen.

Vorauszahlungen rechtzeitig anpassen

Die Nebenkostenabrechnung müssen Sie innerhalb eines Zeitraums von einem Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums erstellen, damit Sie Nachforderungen geltend machen können. Was dagegen die Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen angeht, hat der BGH mit Urteil vom 16.06.2010 (VIII ZR 258/09) entschieden, dass die Nichteinhaltung dieser Frist einer Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung nicht entgegen steht.

Freude am Vermieten mit Immofred

Vermieter finden durch die kuratierte All-In-One Plattform von Immofred ihre Freude am Vermieten wieder. Verwaltung und Kommunikation wird vereinfacht – anders als dies mit Insellösungen oder anderen Verwaltungsprogrammen möglich ist. Die Nebenkostenabrechnung sowie die Erhöhung der Vorauszahlungen lassen sich durch Einbindung des Mietkontos mit wenigen Klicks erledigen. Wiederkehrende Aufgaben und Fristen werden erfasst und aus der Plattform heraus erledigt. Vermieter werden an Pflichten wie die Legionellenprüfung oder die rechtzeitige Erstellung eines neuen Energieausweises erinnert. Papierkrieg und Excel-Ärger war gestern; Freude am Vermieten ist heute: mit Immofred.