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Wer eine Wohnung oder ein Haus vermieten will, schließt dazu einen Mietvertrag und entscheidet sich für eine Mietart. Wir beleuchten die Basics beim Thema Miete sowie die drei verschiedenen Mietarten Vergleichsmiete, Staffelmiete, Indexmiete. Außerdem warnen wir vor den drei größten Stolperfallen der Wohnraummieten in Deutschland.
Der Mietzins, im heutigen Sprachgebrauch einfach „Miete“, ist die Nutzungsgebühr, die der Immobilieneigentümer vom Nutzer seiner Immobilie verlangt. Für den privaten Vermieter sind die Mietzahlungen steuerpflichtige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach dem Einkommensteuergesetz (EStG).
Wie hoch, wie lange und in welcher Weise Miete gezahlt wird, regeln Vermieter und Mieter im Mietvertrag. Das deutsche Mietrecht ist in den Paragraphen 535 bis 580a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) zu finden.
Darin enthalten ist auch das Mieterschutzrecht, das speziell für Wohnraumvermietungen gilt. Durch diese Spezialregeln sollen Mieter als die meist schwächeren Vertragspartner geschützt werden, ähnlich wie das bei Arbeitnehmern im Arbeitsschutzrecht der Fall ist. Das Grundprinzip der Vertragsfreiheit zwischen Privatpersonen gilt daher im Mietrecht nur eingeschränkt.
Heute wird wegen der zunehmenden Verknappung und Verteuerung des Wohnraums vom Wohnen als der „neuen Sozialen Frage“ gesprochen. Die aktuelle Gesetzgebung ist daher tendenziell mieterfreundlich:
Auch in der aktuellen Rechtsprechung sieht die Grundtendenz ähnlich aus; ein exemplarischer Überblick über neue Stolperfallen für Vermieter:
Es gibt verschiedene Arten, die Mietzahlung zu gestalten. Als Grundlage gibt es zwei Vertragsarten:
Die Miete kann in den Mietverträgen über verschiedene Berechnungsgrundlagen kalkuliert werden. Die drei folgenden seien hier kurz vorgestellt – in weiteren Beiträgen werden wir näher auf diese eingehen:
In diesem Beitrag sind die gängigsten Varianten beschrieben. In weiteren Artikeln gehen wir auf die Details der verschiedenen Miet- und Vertragsarten ein.
Vermieter und Verwalter automatisieren mit Immofred ihre wiederkehrenden Aufgaben. Immofred ist einfach zu bedienen und bringt Freude am Vermieten wieder. Von der Verwaltung, über die Nebenkostenabrechnung bis zur Kommunikation wird alles abgedeckt – anders als dies mit Insellösungen oder anderen Verwaltungsprogrammen möglich ist.
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Sowohl Mieter als auch Vermieter können die Höhe der monatlichen Vorauszahlungen vor allem bei abweichender Nebenkostenabrechnung relativ leicht anpassen. Meistens liegt eine Anpassung nahe, wenn die Vorauszahlungen im Nachhinein zu hoch oder zu niedrig waren. Als Vermieter sollten Sie bei der Anpassung die folgenden Ratschläge beachten.
Alljährlich erstellen Sie als Vermieter eine Nebenkostenabrechnung, aus der Sie entnehmen, ob die von Ihren Mietern geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen ausgereicht haben oder ob diese zu viel bezahlt haben. Die Anpassung der Vorauszahlungen ist danach meistens unproblematisch, denn beide Vertragsparteien haben in der Regel ein Interesse daran, zu hohe Nachzahlungen bzw. Rückerstattungen zu vermeiden. Es geht also darum, möglichst kostendeckende Vorauszahlungen zu vereinbaren. Gesetzliche Grundlage für die Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung ist § 560 Abs. 4 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).
Das Anpassungsrecht kann von einer der Parteien aber erst dann ausgeübt werden, wenn die Nebenkostenabrechnung des betreffenden Jahres bereits vorliegt. Beachten Sie dabei aber: Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 15.05.2012 (VIII ZR 245/11) ist die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung aus Gründen des Mieterschutzes nur wirksam, wenn ihr eine formell ordnungsgemäße sowie inhaltlich richtige Nebenkostenabrechnung vorausgegangen ist. Wie Sie eine solche erstellen, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Sie müssen Ihren Mietern die Anpassung der Vorauszahlungen in Textform zukommen lassen. Dabei haben Sie nicht die Pflicht, die Anpassung zu begründen, sollten dies aber tun, um die Anpassung für Ihre Mieter nachvollziehbar zu machen. Ein Einvernehmen mit diesen ist aber nicht gefordert, es reicht Ihre einseitige Erklärung. Wenn Sie rückständige Zahlungen gerichtlich einfordern, dient die schriftliche Mitteilung der Anpassung als Beweismittel.
Oberster Grundsatz ist: Die Anpassung der Vorauszahlungen muss angemessen sein (§ 560 Abs. 4 BGB)! Dabei dient das Abrechnungsergebnis des Vorjahres als Maßstab, an dem Sie – und Ihre Mieter – sich orientieren müssen. Dabei gibt es keinen Ermessensspielraum, auch eine von Ihnen prognostizierte zukünftige Steigerung der Betriebskosten dürfen Sie nicht geltend machen. Der BGH hat aber einen Orientierungspunkt bestimmt (VIII ZR 294/10): Demnach gilt grundsätzlich ein Zwölftel des Jahresbetrags der letzten Nebenkostenabrechnung als monatlicher Vorauszahlungsbetrag für das Folgejahr als angemessen.
Die Nebenkostenabrechnung müssen Sie innerhalb eines Zeitraums von einem Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums erstellen, damit Sie Nachforderungen geltend machen können. Was dagegen die Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen angeht, hat der BGH mit Urteil vom 16.06.2010 (VIII ZR 258/09) entschieden, dass die Nichteinhaltung dieser Frist einer Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung nicht entgegen steht.
Freude am Vermieten mit Immofred
Vermieter finden durch die kuratierte All-In-One Plattform von Immofred ihre Freude am Vermieten wieder. Verwaltung und Kommunikation wird vereinfacht – anders als dies mit Insellösungen oder anderen Verwaltungsprogrammen möglich ist. Die Nebenkostenabrechnung sowie die Erhöhung der Vorauszahlungen lassen sich durch Einbindung des Mietkontos mit wenigen Klicks erledigen. Wiederkehrende Aufgaben und Fristen werden erfasst und aus der Plattform heraus erledigt. Vermieter werden an Pflichten wie die Legionellenprüfung oder die rechtzeitige Erstellung eines neuen Energieausweises erinnert. Papierkrieg und Excel-Ärger war gestern; Freude am Vermieten ist heute: mit Immofred.