So ist Ihre Mieterhöhung zulässig und rechtssicher

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Möchten Sie eine Mieterhöhung rechtssicher durchsetzen, gilt es einige Regeln beachten. Auf diesen Wegen ist Ihre Mieterhöhung zulässig und rechtssicher.


Das Wichtigste in Kürze

  • Sie dürfen frühestens 15 Monate nach der letzten Mieterhöhung oder dem Einzug des Mieters die Miete erhöhen; nach 12 Monaten dürfen Sie die Mieterhöhung frühestens ankündigen.
  • Verschriftlichen und begründen Sie die Mieterhöhung gegenüber Ihren Mietern.
  • Richtschnur für die Höhe der Miete ist der qualifizierte Mietspiegel der die Vergleichsmiete der Gemeinde enthält, in dem sich Ihre Immobilie befindet.
  • Wenn es in der jeweiligen Gemeinde keinen qualifizierten Mietspiegel gibt, können Sie drei Vergleichswohnungen zur Begründung oder aber einen Gutachter heranziehen.

Anders als bei der Staffel- und der Indexmiete (mehr dazu hier) können Sie eine Mieterhöhung auf Ortsniveau nicht ohne Zustimmung des Mieters vornehmen. Von daher sollten Sie sorgfältig vorgehen, um sich die Zustimmung Ihres Mieters zu sichern.

So oft darf die Miete steigen

Nach § 558 BGB können Sie die Miete grundsätzlich immer erst 12 Monate nach der letzten Erhöhung steigen lassen und entsprechend ankündigen. Ab dann gilt eine Überlegensfrist bis zum Ablauf des übernächsten Monats. Deshalb kann die Miete tatsächlich also erst nach 15 Monaten steigen (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB). Ähnliches gilt für Mieterhöhungen in einem schon lange bestehenden Mietverhältnis: Auch in diesem Fall müssen Sie erst ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung verstreichen lassen, bevor Sie die nächste Mieterhöhung ankündigen dürfen, die dann wieder zum Ablauf des übernächsten Monats in Kraft tritt.

Nur schriftlich ist rechtssicher

Eine Mieterhöhung muss schriftlich und begründet erfolgen. Formulieren Sie dazu ein Schreiben, in dem Sie die Gründe für Ihre Mieterhöhung darlegen und Ihren Mieter um Zustimmung bitten. Dabei ist Ihre Unterschrift allerdings nicht nötig, weshalb Sie auch eine E-Mail schreiben können. Es reicht aber nicht, nur zu schreiben, dass sich die Miete um Betrag x erhöht. Wenn Sie ganz sichergehen wollen, sollten Sie die aktuelle Miete einschließlich Nebenkostenvorauszahlungen, den Erhöhungsbetrag und die entsprechend höhere Gesamtmiete ausdrücklich nennen.

Wenn alle formellen und inhaltlichen Voraussetzungen für die Mieterhöhung vorliegen, muss der Mieter ihr zustimmen. Wenn Sie die Miete nach Modernisierungsmaßnahmen erhöhen wollen, gelten noch einmal andere Regeln.

Mieterhöhung bei Vergleichsmiete und Mietpreisbremse

Richtschnur für die Höhe der Miete ist grundsätzlich der qualifizierte Mietspiegel der Gemeinde, in dem sich die Immobilie befindet. Der Mietspiegel enthält die Vergleichsmiete. Vorausgesetzt Ihre Miete liegt bisher unterhalb der Vergleichsmiete, dürfen Sie sie nach § 558 Abs. 3 BGB innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren um 20 Prozent erhöhen. Aber Achtung: Liegt das Mietobjekt in einer Stadt, die ausdrücklich unter Wohnungsknappheit leidet, sinkt diese Kappungsgrenze von 20 auf 15 Prozent ab – das ist die sogenannte Mietpreisbremse.

Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen

Wenn es in der jeweiligen Gemeinde keinen qualifizierten Mietspiegel gibt, können Sie drei Vergleichswohnungen zur Begründung heranziehen. Seien sie hierbei aber sorgfältig und wählen Sie nur Wohnungen, die hinsichtlich der zentralen Vergleichsmerkmale Wohnfläche, Baujahr, Zimmerzahl und Ausstattung auch wirklich mit Ihrem Mietobjekt vergleichbar sind. Auch müssen Sie diese Wohnungen mitsamt Anschrift und Namen der dortigen Mieter explizit nennen, damit Ihr Mieter die Vergleichbarkeit prüfen kann, schließlich dienen diese als Beweismittel, falls es zu einem Prozess kommen sollte.

Ultima ratio: Der Gutachter

Sie können auch einen Sachverständigen hinzuziehen, um Ihre Forderung einer Mieterhöhung durch ein Gutachten untermauern zu lassen. Doch das sollte nur die ultima ratio sein, denn die Kosten für den Gutachter, der zudem nach § 558a II Nr. 3 BGB für den Wohnungsmarkt öffentlich bestellt und vereidigtsein muss, können höher ausfallen als die Rendite Ihrer Mieterhöhung.

Grundsätzlich gilt: Je besser Ihre Beziehung zu Ihren Mietern ist, umso unkomplizierter wird eine Mieterhöhung sein. Investieren Sie Zeit und Sorgfalt in Ihre Kommunikation mit den Mietern, sichern Sie sich Ihre Mietrendite am besten.

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Alonie says

Besten Dank für die Informationen. Ich möchte nächstes Jahr auch einige Anlageobjekte kaufen und oft ist der aktuelle Preis ja nicht unbedingt so, dass nach allen Einnahmen und Ausgaben noch Cashflow übrigbleibt. Von daher gut zu wissen, wie man danach möglichst sicher die Miete anpassen kann. Danke!

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