Category Archives for Immobilienverwaltung
So ist Ihre Mieterhöhung zulässig und rechtssicher
Lesedauer: 5 Minuten
Möchten Sie eine Mieterhöhung rechtssicher durchsetzen, gilt es einige Regeln beachten. Auf diesen Wegen ist Ihre Mieterhöhung zulässig und rechtssicher.
Das Wichtigste in Kürze
- Sie dürfen frühestens 15 Monate nach der letzten Mieterhöhung oder dem Einzug des Mieters die Miete erhöhen; nach 12 Monaten dürfen Sie die Mieterhöhung frühestens ankündigen.
- Verschriftlichen und begründen Sie die Mieterhöhung gegenüber Ihren Mietern.
- Richtschnur für die Höhe der Miete ist der qualifizierte Mietspiegel der die Vergleichsmiete der Gemeinde enthält, in dem sich Ihre Immobilie befindet.
- Wenn es in der jeweiligen Gemeinde keinen qualifizierten Mietspiegel gibt, können Sie drei Vergleichswohnungen zur Begründung oder aber einen Gutachter heranziehen.
Anders als bei der Staffel- und der Indexmiete (mehr dazu hier) können Sie eine Mieterhöhung auf Ortsniveau nicht ohne Zustimmung des Mieters vornehmen. Von daher sollten Sie sorgfältig vorgehen, um sich die Zustimmung Ihres Mieters zu sichern.
So oft darf die Miete steigen
Nach § 558 BGB können Sie die Miete grundsätzlich immer erst 12 Monate nach der letzten Erhöhung steigen lassen und entsprechend ankündigen. Ab dann gilt eine Überlegensfrist bis zum Ablauf des übernächsten Monats. Deshalb kann die Miete tatsächlich also erst nach 15 Monaten steigen (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB). Ähnliches gilt für Mieterhöhungen in einem schon lange bestehenden Mietverhältnis: Auch in diesem Fall müssen Sie erst ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung verstreichen lassen, bevor Sie die nächste Mieterhöhung ankündigen dürfen, die dann wieder zum Ablauf des übernächsten Monats in Kraft tritt.
Nur schriftlich ist rechtssicher
Eine Mieterhöhung muss schriftlich und begründet erfolgen. Formulieren Sie dazu ein Schreiben, in dem Sie die Gründe für Ihre Mieterhöhung darlegen und Ihren Mieter um Zustimmung bitten. Dabei ist Ihre Unterschrift allerdings nicht nötig, weshalb Sie auch eine E-Mail schreiben können. Es reicht aber nicht, nur zu schreiben, dass sich die Miete um Betrag x erhöht. Wenn Sie ganz sichergehen wollen, sollten Sie die aktuelle Miete einschließlich Nebenkostenvorauszahlungen, den Erhöhungsbetrag und die entsprechend höhere Gesamtmiete ausdrücklich nennen.
Wenn alle formellen und inhaltlichen Voraussetzungen für die Mieterhöhung vorliegen, muss der Mieter ihr zustimmen. Wenn Sie die Miete nach Modernisierungsmaßnahmen erhöhen wollen, gelten noch einmal andere Regeln.
Mieterhöhung bei Vergleichsmiete und Mietpreisbremse
Richtschnur für die Höhe der Miete ist grundsätzlich der qualifizierte Mietspiegel der Gemeinde, in dem sich die Immobilie befindet. Der Mietspiegel enthält die Vergleichsmiete. Vorausgesetzt Ihre Miete liegt bisher unterhalb der Vergleichsmiete, dürfen Sie sie nach § 558 Abs. 3 BGB innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren um 20 Prozent erhöhen. Aber Achtung: Liegt das Mietobjekt in einer Stadt, die ausdrücklich unter Wohnungsknappheit leidet, sinkt diese Kappungsgrenze von 20 auf 15 Prozent ab – das ist die sogenannte Mietpreisbremse.
Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen
Wenn es in der jeweiligen Gemeinde keinen qualifizierten Mietspiegel gibt, können Sie drei Vergleichswohnungen zur Begründung heranziehen. Seien sie hierbei aber sorgfältig und wählen Sie nur Wohnungen, die hinsichtlich der zentralen Vergleichsmerkmale Wohnfläche, Baujahr, Zimmerzahl und Ausstattung auch wirklich mit Ihrem Mietobjekt vergleichbar sind. Auch müssen Sie diese Wohnungen mitsamt Anschrift und Namen der dortigen Mieter explizit nennen, damit Ihr Mieter die Vergleichbarkeit prüfen kann, schließlich dienen diese als Beweismittel, falls es zu einem Prozess kommen sollte.
Ultima ratio: Der Gutachter
Sie können auch einen Sachverständigen hinzuziehen, um Ihre Forderung einer Mieterhöhung durch ein Gutachten untermauern zu lassen. Doch das sollte nur die ultima ratio sein, denn die Kosten für den Gutachter, der zudem nach § 558a II Nr. 3 BGB für den Wohnungsmarkt öffentlich bestellt und vereidigtsein muss, können höher ausfallen als die Rendite Ihrer Mieterhöhung.
Grundsätzlich gilt: Je besser Ihre Beziehung zu Ihren Mietern ist, umso unkomplizierter wird eine Mieterhöhung sein. Investieren Sie Zeit und Sorgfalt in Ihre Kommunikation mit den Mietern, sichern Sie sich Ihre Mietrendite am besten.
Freude am Vermieten mit Immofred
Vermieter und Verwalter automatisieren mit Immofred ihre wiederkehrenden Aufgaben. Immofred ist einfach zu bedienen und bringt Freude am Vermieten wieder. Verwaltung und Kommunikation wird vereinfacht – anders als dies mit Insellösungen oder anderen Verwaltungsprogrammen möglich ist. Die Nebenkostenabrechnung lässt sich durch Einbindung des Mietkontos mit wenigen Klicks erledigen. Wiederkehrende Aufgaben und Fristen werden erfasst und aus der Plattform heraus erledigt. Vermieter werden an Pflichten wie die Legionellenprüfung oder die rechtzeitige Erstellung eines neuen Energieausweises erinnert. Papierkrieg und Excel-Ärger war gestern; Freude am Vermieten ist heute: mit Immofred.
Mietarten: Welche ist die Richtige für mich?
Lesedauer: 3 Minuten
Miete ist nicht gleich Miete – es gibt verschiedene Mietarten und damit unterschiedliche Wege, die Höhe und Steigerung einer Miete zu vereinbaren. Diese haben jeweils Vor- und Nachteile. So finden Sie heraus, welche die Richtige für Sie ist.
Vergleichsmiete:
Zunächst zur Vergleichsmiete: Diese ist die wichtigste Benchmark für die Höhe Ihrer Mietforderungen. Sie bezeichnet den Vergleichswert aus der Höhe der Mieten, die jeweils in den letzten vier Jahren für Wohnraum innerhalb einer Gemeinde gezahlt wurden. Festgehalten wird sie im örtlichen Mietspiegel. Mit ihr stehen zwei Miethauptarten in Zusammenhang, die Indexmiete und die Staffelmiete.
Indexmiete:
Die Indexmiete ist ein variabler Mietsatz, der an beiderseitig nachvollziehbare Parameter, zum Beispiel am Verbraucherpreisindex, der die Inflationsrate misst, gekoppelt ist. Die Regeln zur Indextmiete finden Sie in § 557b BGB.
Vorteile der Indexmiete:
- Bei Mieterhöhungen brauchen Sie nur auf den Preisindex zu verweisen; weitere Begründungen sind dann nicht nötig.
- Durch die Indexklausel schützen Sie sich vor dem Wertverfall Ihrer Mieteinnahmen durch die Inflation, denn wenn die allgemeinen Lebenshaltungskosten steigen, dürfen Sie auch die Miete erhöhen.
- Sie können daher die Miete bei steigenden Kosten theoretisch jedes Jahr erhöhen, denn sie kann bis zu 20 Prozent oberhalb des örtlichen Mietspiegels liegen.
Nachteile der Indexmiete:
- Wenn der Verbraucherpreisindex fällt, hat Ihr Mieter auch einen Anspruch auf Herabsetzung der monatlichen Miete.
- Sie können nicht vorhersehen und -bestimmen, wann Sie die Miete das nächste Mal erhöhen können.
- Sie haben mehr Verwaltungsaufwand, da Sie Index-Mieterhöhungen immer in Textform geltend machen müssen und Sie dabei nach §557b Absatz 3 BGB immer eine Berechnung beifügen müssen.
Staffelmiete
Entscheiden Sie sich für die Mietart der Staffelmiete, dann bestimmen Sie schon beim Abschluss des Mietvertrags Zeitpunkte künftiger Mietsteigerungen. Die Vereinbarung einer Staffelmiete ist bis zu vier Jahre möglich. Die Regeln zur Staffelmiete finden Sie in § 557a BGB.
Vorteile der Staffelmiete:
- Sie legen Zeitpunkte und Höhe der Mietsteigerungen zu Beginn der Vermietung fest und haben danach während der Laufzeit des Mietvertrags Planungssicherheit.
- Dadurch vermeiden Sie von vorneherein Streitigkeiten mit den Mietern, wenn Sie die Miete erhöhen wollen.
- Sie dürfen bei der Festlegung der Miethöhe die örtliche Vergleichsmiete um bis zu 20 Prozent überschreiten.
- Sie können außerdem das Kündigungsrecht des Mieters um bis zu vier Jahre lang ausschließen.
Nachteile der Staffelmiete:
- Während der Laufzeit des Staffelmietvertrags dürfen Sie keine weiteren Mieterhöhungen vornehmen.
- Wenn Mieter die höhere Miete nicht zahlen, können Sie die ausstehenden Beträge nur für bis zu drei Jahre nachfordern.
- Die Inflation spielt für die Miethöhe keine Rolle, steigt diese während der Vertragslaufzeit an, müssen Sie einen Wertverlust Ihrer Mieteinnahmen hinnehmen.
Freude am Vermieten mit Immofred
Vermieter und Verwalter automatisieren mit Immofred ihre wiederkehrenden Aufgaben. Immofred ist einfach zu bedienen und bringt Freude am Vermieten wieder. Von der Verwaltung, über die Nebenkostenabrechnung bis zur Kommunikation wird alles abgedeckt – anders als dies mit Insellösungen oder anderen Verwaltungsprogrammen möglich ist.
Energieausweis – Pflicht für jeden Vermieter
Lesedauer: 2 Minuten
Einen aktuellen Energieausweis vorlegen zu können ist Pflicht für jeden Vermieter. Alle 10 Jahre ist dieser neu zu erstellen. Was ist dabei zu beachten und was kostet ein Energieausweis?
Was ist ein Energieausweis?
Der Energieausweis informiert Sie darüber, wie energieeffizient Ihre Immobilie ist. Daher hilft er insbesondere Miet- und Kaufinteressenten dabei, den Energieverbrauch von Wohnungen und Gebäuden zu vergleichen. Genau wie bei Haushaltsgeräten wird seit 2014 auch bei Gebäuden zwischen verschiedenen Energieeffizienzklassen, von A+ bis H, unterschieden. Das macht den Vergleich noch transparenter. Mietminderungen oder andere Forderungen können Ihre Mieter mithilfe des Ausweises aber nicht einklagen, weil sich die tatsächlichen Energiekosten aus diesem nicht ableiten lassen.
Zwei Varianten der Energieausweise
Es gibt zwei Arten von Energieausweisen:
- der Bedarfsausweis bezieht sich auf die Bausubstanz und die Anlagetechnik.
- der Verbrauchsausweis orientiert sich am tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre. Dabei ist der Verbrauchsausweis bei Vergleichen in der Regel transparenter und zudem kostengünstiger. Der Bedarfsausweis ist jedoch verpflichtend für Gebäude mit weniger als fünf Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die seither nicht energetisch saniert wurden.
Trinkwasserverordnung – Anzeigepflicht für Vermieter!
Lesedauer: 2 Minuten
Trinkwasserverordnung für Vermieter? Finde hier eine Checkliste, wann eine Legionellenprüfung Pflicht ist, was dann zu tun ist und welche Kosten Sie als Betriebskosten auf Ihre Mieter umlegen können.
Was sind Legionellen?
Sie sind winzig, beweglich und lebensgefährlich: Legionellen sind natürlich vorkommende Wasserbakterien. Sie lieben Temperaturen zwischen 25 und 55 Grad, bei denen sie sich rasant vermehren. Wer legionellenhaltigen Wassernebel etwa beim Duschen einatmet, kann an einer schweren und in Einzelfällen tödlichen Lungenentzündung (Legionärskrankheit) erkranken.
Damit sich Legionellen in den Warmwasserbereitungsanlagen von Wohngebäuden nicht in gefährlichem Umfang verbreiten, verpflichtet die Trinkwasserverordnung Vermieter, entsprechende Maßnahmen zu ergreifen.
Legionellenprüfung in Mietshäusern
Nach der aktuellen Trinkwasserverordnung ist die Legionellenprüfung für Ihre Immobilie verpflichtend, wenn die folgenden Eigenschaften zutreffen:
- Ihre Immobilie ist kein Ein- oder Zweifamilienhaus;
- Sie haben mindestens eine Wohneinheit vermietet;
- es gibt einen zentralen Warmwassererwärmer;
- es gibt einen Speicher mit mindestens 400 Liter Volumen oder ein Rohrsystem mit mindestens 3 Litern Inhalt zwischen Ausgang des Trinkwasserspeichers und der am weitesten entfernten Entnahmestelle;
- es ist eine Einrichtung zur Vernebelung von Wasser vorhanden, wie etwa eine Dusche.
Die Trinkwasserverordnung verlangt unter diesen Voraussetzungen von Ihnen, Großanlagen regelmäßig, und zwar mindestens alle drei Jahre, auf Legionellen zu überprüfen (§ 14 Untersuchungspflichten). Das Ergebnis der Untersuchung müssen Sie Ihren Mietern mitteilen (§ 16 und § 21 Informations- und Berichtspflichten). Bedenken Sie, dass Sie schadensersatzpflichtig sein können, wenn Sie die Prüfpflichten nicht einhalten.
Rauchmelder: verpflichtend – lebensrettend – umlagefähig
Lesedauer: 2 Minuten
Rauchwarnmelder retten Leben und sind deshalb in ganz Deutschland Pflicht. Vermieter sind zu Einbau und jährlicher Instandhaltung verpflichtet. Nach Kauf und Anbringung kann die Miete erhöht und können die Wartungskosten als Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden.
Rauchmelder deutschlandweit Pflicht
Klein, rund, weiß – wie kleine Ufos sehen die Geräte aus, die in jeder Wohnung und jedem Haus an den Decken hängen. Zumindest sollten sie das, denn ihre Anbringung ist für Vermieter in ganz Deutschland Pflicht. Mittlerweile hat jedes Bundesland die Installation mit jeweils unterschiedlichen Übergangsfristen zu einem Must-have gemacht.
Wozu Rauchmelder?
Und das aus gutem Grund: Rund 400 Brandtote, 4.000 Brandverletzte, über eine Milliarde Euro Brandschäden – das sind die jährlichen Folgen von Bränden in privaten Häusern und Wohnungen. Zwei Drittel der Brandopfer werden nachts im Schlaf überrascht. Oft ist es dann schon zu spät, da nachts auch der Geruchssinn schläft. Rauchmelder sind hier schneller. Sie können daher Leben retten und den Immobilienwert schützen. Rauchmelder: erpflichtend – lebensrettend – umlagefähig
Meldepflicht für Wohnungsgeber
Hohe Bußgelder drohen
Erteilt der Wohnungsgeber/Vermieter dem Mieter keine Vermieterbescheinigung oder versäumt er die Frist, stellt dies eine Ordnungswidrigkeit dar und kann mit einem Bußgeld von bis zu 1.000 Euro geahndet werden (§ 54 Abs. 3 BMG). Dies gilt auch bei unvollständigen und fehlerhaften Angaben. Bei Scheinanmeldung beträgt das Bußgeld bis zu 50.000 Euro.Deshalb sollte der Wohnungsgeber seine Pflicht gem. § 19 BMG ernst nehmen und die Bescheinigung wahrheitsgemäß und gewissenhaft ausfüllen
Anmeldung am neuen Wohnsitz- Aufgaben des Mieters
Mieter müssen sich bei Einzug in eine andere Wohnung innerhalb von zwei Wochen bei der örtlichen Meldebehörde anmelden. Eine Abmeldung am bisherigen Wohnort ist nur notwendig, wenn ein Umzug ins Ausland erfolgt. Neben dem Personalausweis verlangt die Behörde bei der Anmeldung auch eine Bestätigung des Wohnungsgebers. Diese besagt, dass der Mieter auch tatsächlich in die Wohnung eingezogen ist.