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Mietarten: Welche ist die Richtige für mich?

Lesedauer: 3 Minuten

Miete ist nicht gleich Miete – es gibt verschiedene Mietarten und damit unterschiedliche Wege, die Höhe und Steigerung einer Miete zu vereinbaren. Diese haben jeweils Vor- und Nachteile. So finden Sie heraus, welche die Richtige für Sie ist.

Vergleichsmiete:

Zunächst zur Vergleichsmiete: Diese ist die wichtigste Benchmark für die Höhe Ihrer Mietforderungen. Sie bezeichnet den Vergleichswert aus der Höhe der Mieten, die jeweils in den letzten vier Jahren für Wohnraum innerhalb einer Gemeinde gezahlt wurden. Festgehalten wird sie im örtlichen Mietspiegel. Mit ihr stehen zwei Miethauptarten in Zusammenhang, die Indexmiete und die Staffelmiete.

Indexmiete:

Die Indexmiete ist ein variabler Mietsatz, der an beiderseitig nachvollziehbare Parameter, zum Beispiel am Verbraucherpreisindex, der die Inflationsrate misst, gekoppelt ist. Die Regeln zur Indextmiete finden Sie in § 557b BGB.

Vorteile der Indexmiete:

  • Bei Mieterhöhungen brauchen Sie nur auf den Preisindex zu verweisen; weitere Begründungen sind dann nicht nötig.
  • Durch die Indexklausel schützen Sie sich vor dem Wertverfall Ihrer Mieteinnahmen durch die Inflation, denn wenn die allgemeinen Lebenshaltungskosten steigen, dürfen Sie auch die Miete erhöhen.
  • Sie können daher die Miete bei steigenden Kosten theoretisch jedes Jahr erhöhen, denn sie kann bis zu 20 Prozent oberhalb des örtlichen Mietspiegels liegen.

Nachteile der Indexmiete:

  • Wenn der Verbraucherpreisindex fällt, hat Ihr Mieter auch einen Anspruch auf Herabsetzung der monatlichen Miete.
  • Sie können nicht vorhersehen und -bestimmen, wann Sie die Miete das nächste Mal erhöhen können.
  • Sie haben mehr Verwaltungsaufwand, da Sie Index-Mieterhöhungen immer in Textform geltend machen müssen und Sie dabei nach §557b Absatz 3 BGB immer eine Berechnung beifügen müssen.

Staffelmiete

Entscheiden Sie sich für die Mietart der Staffelmiete, dann bestimmen Sie schon beim Abschluss des Mietvertrags Zeitpunkte künftiger Mietsteigerungen. Die Vereinbarung einer Staffelmiete ist bis zu vier Jahre möglich. Die Regeln zur Staffelmiete finden Sie in § 557a BGB.

Vorteile der Staffelmiete:

  • Sie legen Zeitpunkte und Höhe der Mietsteigerungen zu Beginn der Vermietung fest und haben danach während der Laufzeit des Mietvertrags Planungssicherheit.
  • Dadurch vermeiden Sie von vorneherein Streitigkeiten mit den Mietern, wenn Sie die Miete erhöhen wollen.
  • Sie dürfen bei der Festlegung der Miethöhe die örtliche Vergleichsmiete um bis zu 20 Prozent überschreiten.
  • Sie können außerdem das Kündigungsrecht des Mieters um bis zu vier Jahre lang ausschließen.

Nachteile der Staffelmiete:

  • Während der Laufzeit des Staffelmietvertrags dürfen Sie keine weiteren Mieterhöhungen vornehmen.
  • Wenn Mieter die höhere Miete nicht zahlen, können Sie die ausstehenden Beträge nur für bis zu drei Jahre nachfordern.
  • Die Inflation spielt für die Miethöhe keine Rolle, steigt diese während der Vertragslaufzeit an, müssen Sie einen Wertverlust Ihrer Mieteinnahmen hinnehmen.

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Nebenkostenabrechnung: Vorauszahlungen richtig anpassen

Die Basics: Welche Mietarten gibt es?

Lesedauer:  4 Minuten

Wer eine Wohnung oder ein Haus vermieten will, schließt dazu einen Mietvertrag und entscheidet sich für eine Mietart. Wir beleuchten die Basics beim Thema Miete sowie die drei verschiedenen Mietarten Vergleichsmiete, Staffelmiete, Indexmiete. Außerdem warnen wir vor den drei größten Stolperfallen der Wohnraummieten in Deutschland.

Die Basics zu Miete und Mietarten

Der Mietzins, im heutigen Sprachgebrauch einfach „Miete“, ist die Nutzungsgebühr, die der Immobilieneigentümer vom Nutzer seiner Immobilie verlangt. Für den privaten Vermieter sind die Mietzahlungen steuerpflichtige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach dem Einkommensteuergesetz (EStG).

  • Kaltmiete beschreibt die reine Miete als Nutzungsgebühr
  • Warmmiete ist die Kaltmiete inklusive der Betriebskosten

Wie hoch, wie lange und in welcher Weise Miete gezahlt wird, regeln Vermieter und Mieter im Mietvertrag. Das deutsche Mietrecht ist in den Paragraphen 535 bis 580a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) zu finden.

Darin enthalten ist auch das Mieterschutzrecht, das speziell für Wohnraumvermietungen gilt. Durch diese Spezialregeln sollen Mieter als die meist schwächeren Vertragspartner geschützt werden, ähnlich wie das bei Arbeitnehmern im Arbeitsschutzrecht der Fall ist. Das Grundprinzip der Vertragsfreiheit zwischen Privatpersonen gilt daher im Mietrecht nur eingeschränkt.

Aktuelle Entwicklungen in der Gesetzgebung…

Heute wird wegen der zunehmenden Verknappung und Verteuerung des Wohnraums vom Wohnen als der „neuen Sozialen Frage“ gesprochen. Die aktuelle Gesetzgebung ist daher tendenziell mieterfreundlich:

  • Die Mietpreisbremse von 2015 ist das erste Gesetz, das dieser Entwicklung dem Anspruch nach Einhalt gebieten sollte. Grundsätzlich ist die Mietpreisbremse verfassungskonform.
  • Zum 01.01.2019 ist außerdem eine umfangreiche Mietrechtsänderung in Kraft getreten: Vermieter können jetzt zum Beispiel weniger Modernisierungskosten auf Mieter umlegen. Gleichzeitig wird es für Mieter einfacher, Mietverträge und die Höhe der Miete anzufechten – und das sogar rückwirkend!

…und neue Stolperfallen aus der Rechtsprechung

Auch in der aktuellen Rechtsprechung sieht die Grundtendenz ähnlich aus; ein exemplarischer Überblick über neue Stolperfallen für Vermieter:

  • Das Landgericht Berlin hat am 12.03.2019 entschieden, dass ein hohes Lebensalter Mieter vor Kündigung schützt (Az. 67 S 345/18).
  • Nach Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 19.09.2019 (Az. VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17) führt die nachträgliche Zahlung der Miete nur dazu, dass eine vorher ergangene fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug entfällt; nicht aber die ordentliche Kündigung.
  • Nach BGH-Urteil vom 30.5.2018 (VIII ZR 220/17) kommt es bei der Verteilung der Betriebskosten nach Wohnfläche nun auf die tatsächliche Wohnfläche an. Daher wird eine exakte Nebenkostenabrechnung noch wichtiger.

Drei Mietarten im Überblick

Es gibt verschiedene Arten, die Mietzahlung zu gestalten. Als Grundlage gibt es zwei Vertragsarten:

  • Befristeter Mietvertrag: Zeitmietverträge sind nur in 3 Fällen gültig. Die Obergrenze kann seit der Mietrechtsreform 2001 frei gewählt werden.
  • Unbefristeter Mietvertrag: hierbei handelt es sich um die häufigste Vertragsform.

Die Miete kann in den Mietverträgen über verschiedene Berechnungsgrundlagen kalkuliert werden. Die drei folgenden seien hier kurz vorgestellt – in weiteren Beiträgen werden wir näher auf diese eingehen:

  • Die Indexmiete ist ein variabler Mietsatz für eine Mietsache, die an beiderseitig nachvollziehbare Parameter, zum Beispiel an einen Preisindex, gekoppelt ist.
  • Eine Staffelmiete liegt vor, wenn die jeweiligen Zeitpunkte sowie der Umfang zukünftiger Mieterhöhungen bereits feststehen.
  • Die Vergleichsmiete bezeichnet den Vergleichswert aus der Höhe der Mieten, die jeweils in den letzten vier Jahren für Wohnraum innerhalb einer Gemeinde gezahlt wurden. Festgehalten wird sie im Mietspiegel.

In diesem Beitrag sind die gängigsten Varianten beschrieben. In weiteren Artikeln gehen wir auf die Details der verschiedenen Miet- und Vertragsarten ein.

Freude am Vermieten mit Immofred

Vermieter und Verwalter automatisieren mit Immofred ihre wiederkehrenden Aufgaben. Immofred ist einfach zu bedienen und bringt Freude am Vermieten wieder. Von der Verwaltung, über die Nebenkostenabrechnung bis zur Kommunikation wird alles abgedeckt – anders als dies mit Insellösungen oder anderen Verwaltungsprogrammen möglich ist.

Energieausweis - Pflicht für jeden Vermieter

Energieausweis – Pflicht für jeden Vermieter

Lesedauer: 2 Minuten

Einen aktuellen Energieausweis vorlegen zu können ist Pflicht für jeden Vermieter. Alle 10 Jahre ist dieser neu zu erstellen. Was ist dabei zu beachten und was kostet ein Energieausweis?

Was ist ein Energieausweis?

Der Energieausweis informiert Sie darüber, wie energieeffizient Ihre Immobilie ist. Daher hilft er insbesondere Miet- und Kaufinteressenten dabei, den Energieverbrauch von Wohnungen und Gebäuden zu vergleichen. Genau wie bei Haushaltsgeräten wird seit 2014 auch bei Gebäuden zwischen verschiedenen Energieeffizienzklassen, von A+ bis H, unterschieden. Das macht den Vergleich noch transparenter. Mietminderungen oder andere Forderungen können Ihre Mieter mithilfe des Ausweises aber nicht einklagen, weil sich die tatsächlichen Energiekosten aus diesem nicht ableiten lassen.

Zwei Varianten der Energieausweise

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen:

  • der Bedarfsausweis bezieht sich auf die Bausubstanz und die Anlagetechnik.
  • der Verbrauchsausweis orientiert sich am tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre. Dabei ist der Verbrauchsausweis bei Vergleichen in der Regel transparenter und zudem kostengünstiger. Der Bedarfsausweis ist jedoch verpflichtend für  Gebäude mit weniger als fünf Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die seither nicht energetisch saniert wurden.

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Trinkwasserverordnung – Anzeigepflicht für Vermieter!

Lesedauer: 2 Minuten

Trinkwasserverordnung für Vermieter? Finde hier eine Checkliste, wann eine Legionellenprüfung Pflicht ist, was dann zu tun ist und welche Kosten Sie als Betriebskosten auf Ihre Mieter umlegen können.

Was sind Legionellen?

Sie sind winzig, beweglich und lebensgefährlich: Legionellen sind natürlich vorkommende Wasserbakterien. Sie lieben Temperaturen zwischen 25 und 55 Grad, bei denen sie sich rasant vermehren. Wer legionellenhaltigen Wassernebel etwa beim Duschen einatmet, kann an einer schweren und in Einzelfällen tödlichen Lungenentzündung (Legionärskrankheit) erkranken.

Damit sich Legionellen in den Warmwasserbereitungsanlagen von Wohngebäuden nicht in gefährlichem Umfang verbreiten, verpflichtet die Trinkwasserverordnung Vermieter, entsprechende Maßnahmen zu ergreifen.

Legionellenprüfung in Mietshäusern

Nach der aktuellen Trinkwasserverordnung ist die Legionellenprüfung für Ihre Immobilie verpflichtend, wenn die folgenden Eigenschaften zutreffen:

  • Ihre Immobilie ist kein Ein- oder Zweifamilienhaus;
  • Sie haben mindestens eine Wohneinheit vermietet;
  • es gibt einen zentralen Warmwassererwärmer;
  • es gibt einen Speicher mit mindestens 400 Liter Volumen oder ein Rohrsystem mit mindestens 3 Litern Inhalt zwischen Ausgang des Trinkwasserspeichers und der am weitesten entfernten Entnahmestelle;
  • es ist eine Einrichtung zur Vernebelung von Wasser vorhanden, wie etwa eine Dusche.

Die Trinkwasserverordnung verlangt unter diesen Voraussetzungen von Ihnen, Großanlagen regelmäßig, und zwar mindestens alle drei Jahre, auf Legionellen zu überprüfen (§ 14 Untersuchungspflichten). Das Ergebnis der Untersuchung müssen Sie Ihren Mietern mitteilen (§ 16 und § 21 Informations- und Berichtspflichten). Bedenken Sie, dass Sie schadensersatzpflichtig sein können, wenn Sie die Prüfpflichten nicht einhalten.

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Rauchmelder: verpflichtend - lebensrettend - umlagefähig

Rauchmelder: verpflichtend – lebensrettend – umlagefähig

Lesedauer: 2 Minuten

Rauchwarnmelder retten Leben und sind deshalb in ganz Deutschland Pflicht. Vermieter sind zu Einbau und jährlicher Instandhaltung verpflichtet. Nach Kauf und Anbringung kann die Miete erhöht und können die Wartungskosten als Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden.

Rauchmelder deutschlandweit Pflicht

Klein, rund, weiß – wie kleine Ufos sehen die Geräte aus, die in jeder Wohnung und jedem Haus an den Decken hängen. Zumindest sollten sie das, denn ihre Anbringung ist für Vermieter in ganz Deutschland Pflicht. Mittlerweile hat jedes Bundesland die Installation mit jeweils unterschiedlichen Übergangsfristen zu einem Must-have gemacht.

Wozu Rauchmelder?

Und das aus gutem Grund: Rund 400 Brandtote, 4.000 Brandverletzte, über eine Milliarde Euro Brandschäden – das sind die jährlichen Folgen von Bränden in privaten Häusern und Wohnungen. Zwei Drittel der Brandopfer werden nachts im Schlaf überrascht. Oft ist es dann schon zu spät, da nachts auch der Geruchssinn schläft. Rauchmelder sind hier schneller. Sie können daher Leben retten und den Immobilienwert schützen. Rauchmelder: erpflichtend – lebensrettend – umlagefähig

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Meldepflicht für Wohnungsgeber

Hohe Bußgelder drohen

Erteilt der Wohnungsgeber/Vermieter dem Mieter keine Vermieterbescheinigung oder versäumt er die Frist, stellt dies eine Ordnungswidrigkeit dar und kann mit einem Bußgeld von bis zu 1.000 Euro geahndet werden (§ 54 Abs. 3 BMG). Dies gilt auch bei unvollständigen und fehlerhaften Angaben. Bei Scheinanmeldung beträgt das Bußgeld bis zu 50.000 Euro.Deshalb sollte der Wohnungsgeber seine Pflicht gem. § 19 BMG ernst nehmen und die Bescheinigung wahrheitsgemäß und gewissenhaft ausfüllen

Anmeldung am neuen Wohnsitz- Aufgaben des Mieters

Mieter müssen sich bei Einzug in eine andere Wohnung innerhalb von zwei Wochen bei der örtlichen Meldebehörde anmelden. Eine Abmeldung am bisherigen Wohnort ist nur notwendig, wenn ein Umzug ins Ausland erfolgt. Neben dem Personalausweis verlangt die Behörde bei der Anmeldung auch eine Bestätigung des Wohnungsgebers. Diese besagt, dass der Mieter auch tatsächlich in die Wohnung eingezogen ist.

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