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Mietarten: Welche ist die Richtige für mich?

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Miete ist nicht gleich Miete – es gibt verschiedene Mietarten und damit unterschiedliche Wege, die Höhe und Steigerung einer Miete zu vereinbaren. Diese haben jeweils Vor- und Nachteile. So finden Sie heraus, welche die Richtige für Sie ist.

Vergleichsmiete:

Zunächst zur Vergleichsmiete: Diese ist die wichtigste Benchmark für die Höhe Ihrer Mietforderungen. Sie bezeichnet den Vergleichswert aus der Höhe der Mieten, die jeweils in den letzten vier Jahren für Wohnraum innerhalb einer Gemeinde gezahlt wurden. Festgehalten wird sie im örtlichen Mietspiegel. Mit ihr stehen zwei Miethauptarten in Zusammenhang, die Indexmiete und die Staffelmiete.

Indexmiete:

Die Indexmiete ist ein variabler Mietsatz, der an beiderseitig nachvollziehbare Parameter, zum Beispiel am Verbraucherpreisindex, der die Inflationsrate misst, gekoppelt ist. Die Regeln zur Indextmiete finden Sie in § 557b BGB.

Vorteile der Indexmiete:

• Bei Mieterhöhungen brauchen Sie nur auf den Preisindex zu verweisen; weitere Begründungen sind dann nicht nötig.
• Durch die Indexklausel schützen Sie sich vor dem Wertverfall Ihrer Mieteinnahmen durch die Inflation, denn wenn die allgemeinen Lebenshaltungskosten steigen, dürfen Sie auch die Miete erhöhen.
• Sie können daher die Miete bei steigenden Kosten theoretisch jedes Jahr erhöhen, denn sie kann bis zu 20 Prozent oberhalb des örtlichen Mietspiegels liegen.

Nachteile der Indexmiete:

• Wenn der Verbraucherpreisindex fällt, hat Ihr Mieter auch einen Anspruch auf Herabsetzung der monatlichen Miete.
• Sie können nicht vorhersehen und -bestimmen, wann Sie die Miete das nächste Mal erhöhen können.
• Sie haben mehr Verwaltungsaufwand, da Sie Index-Mieterhöhungen immer in Textform geltend machen müssen und Sie dabei nach §557b Absatz 3 BGB immer eine Berechnung beifügen müssen.

Staffelmiete

Entscheiden Sie sich für die Mietart der Staffelmiete, dann bestimmen Sie schon beim Abschluss des Mietvertrags Zeitpunkte künftiger Mietsteigerungen. Die Vereinbarung einer Staffelmiete ist bis zu vier Jahre möglich. Die Regeln zur Staffelmiete finden Sie in § 557a BGB.

Vorteile der Staffelmiete:

• Sie legen Zeitpunkte und Höhe der Mietsteigerungen zu Beginn der Vermietung fest und haben danach während der Laufzeit des Mietvertrags Planungssicherheit.
• Dadurch vermeiden Sie von vorneherein Streitigkeiten mit den Mietern, wenn Sie die Miete erhöhen wollen.
• Sie dürfen bei der Festlegung der Miethöhe die örtliche Vergleichsmiete um bis zu 20 Prozent überschreiten.
• Sie können außerdem das Kündigungsrecht des Mieters um bis zu vier Jahre lang ausschließen.

Nachteile der Staffelmiete:

• Während der Laufzeit des Staffelmietvertrags dürfen Sie keine weiteren Mieterhöhungen vornehmen.
• Wenn Mieter die höhere Miete nicht zahlen, können Sie die ausstehenden Beträge nur für bis zu drei Jahre nachfordern.
• Die Inflation spielt für die Miethöhe keine Rolle, steigt diese während der Vertragslaufzeit an, müssen Sie einen Wertverlust Ihrer Mieteinnahmen hinnehmen.

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