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Nebenkostenabrechnung richtig erstellen: Frist, Form und Inhalt
Lesedauer: 4 Minuten
Leisten Ihre Mieter Vorauszahlungen zu den Nebenkosten, müssen Sie ihnen innerhalb einer Frist von 12 Monaten nach Jahresende eine Nebenkostenabrechnung vorlegen. Geben Sie darin alle umlagefähigen Betriebskosten korrekt und rechnerisch nachvollziehbar an. Was gehört dazu, eine Nebenkostenabrechnung richtig zu erstellen?
Was enthält die Nebenkostenabrechnung?
Es ist alljährliche Vermieterpflicht: Eine Nebenkostenabrechnung will erstellt sein, in der Sie alle Betriebskosten darlegen, die Sie laut Mietvertrag auf Ihre Mieter umgelegt haben.
Deshalb sollten Sie schon bei der Formulierung des Mietvertrags sorgfältig vorgehen: Haben Sie nämlich eine oder mehrere Kostenpositionen im Mietvertrag vergessen, dürfen Sie diese Ihren Mietern auch nicht in Rechnung stellen. Um sicher zu gehen, können Sie deshalb in den Mietvertrag folgende Formulierung einbauen: „Neben der Miete sind Betriebskosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung zu zahlen.“
In diesem Paragrafen werden folgende umlagefähige Betriebskosten aufgezählt:
1. laufende öffentliche Lasten des Grundstücks, vor allem die Grundsteuer;
2. Kosten der Wasserversorgung; darunter fallen etwa die Grundgebühren, der Wasserverbrauch und die Kosten der Anmietung von Zählern sowie der Aufteilung und Berechnung;
3. Kosten der Entwässerung; darunter fallen die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung und jene des Betriebs einer nichtöffentlichen Entsorgungsanlage und des Betriebs einer Entwässerungspumpe;
4. Heizkosten, unabhängig von der Art der Heizungsanlage;
5. Kosten der Warmwasserversorgung, sofern diese nicht bereits innerhalb einer anderen Nebenkostenart enthalten sind;
6. Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen, sofern diese nicht bereits innerhalb einer anderen Nebenkostenart enthalten sind;
7. Alle Kosten des Aufzugbetriebs;
8. Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung; darunter fallen öffentliche Straßenreinigungs- und Müllabführgebühren sowie die Kosten für Kehrwoche und Winterdienst;
9. Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung; davon ausgenommen sind allerdings Wespen, Hornissen etc.;
10. Kosten der Gartenpflege, darunter auch die Pflege von Spielplätzen sowie von Zufahrten und Zugängen zum Grundstück; die Umlage von Kosten der Beseitigung von Sturmschäden ist hingegen strittig;
11. Kosten der Beleuchtung für gemeinschaftlich genutzte Gebäudeteile wie etwa Flure oder Keller;
12. Kosten der Schornsteinreinigung, sofern diese nicht bereits in den Kosten für den Betrieb einer zentralen Heizungsanlage integriert sind;
13. Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, darunter die Gebäude- und Elementarschädenversicherung, nicht aber der Rechtsschutz- und Mietausfallversicherung;
14. Alle Personalkosten für den Hausmeister sowie einer ihm unentgeltlich überlassenen Wohnung; die Kosten für Arbeiten des Hausmeisters, die bereits in einer der anderen Nebenkostenarten enthalten sind, dürfen hier aber nicht nochmals aufgeführt werden;
15. Kosten für Antenne und Kabel;
16. Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die gemeinschaftlich genutzten Geräte zur Wäschepflege, wie Waschmaschine oder Trockner sowie die Kosten der Wasserversorgung dieser Geräte, sofern sie nicht schon in einer anderen Nebenkostenart enthalten sind;
17. sonstige Betriebskosten; worunter beispielsweise die Kosten für Klingel- und Gegensprechanlagen, für Sauna- oder Schwimmbadanlagen, für eine Dachrinnenheizung, für Feuerlöscher oder für Blitzschutz- und Brandmeldeanlagen usw. fallen.
Diese Auflistung ist abschließend, das heißt, andere Kosten wie etwa alle Aufwendungen für Reparaturen und Instandsetzungen, für die Hausverwaltung oder Bankgebühren dürfen Sie nicht umlegen.
Bis wann muss ich die Abrechnung erstellen?
Nach § 556 Abs. 3 S. 2, 3 BGB müssen Sie die Nebenkostenabrechnung Ihren Mietern innerhalb von 12 Monaten nach Jahresende vorlegen. Diese Frist sollten Sie auch unbedingt einhalten – ist sie abgelaufen, können Sie nämlich keine Nachzahlungsforderungen gegenüber Ihren Mietern mehr geltend machen.
Versuchen Sie die Nebenkostenabrechnung am besten so früh wie möglich zu erstellen, denn bei formalen Fehlern ist eine Korrektur nur bis zum Ablauf der Frist möglich. Die Beweislast für den fristgerechten Zugang tragen Sie. Wenn Sie Ihre Forderungen nicht innerhalb von maximal drei Jahren nach Ende des Abrechnungszeitraums geltend gemacht haben, verjähren diese in der Regel genauso wie etwaige Erstattungsansprüche des Mieters.
Wie erstelle ich eine korrekte Nebenkostenabrechnung?
Die Basis für eine stressfreie Erstellung der Abrechnung legen Sie, indem Sie alle Rechnungen und Belege über die angefallenen Betriebskosten ordentlich und systematisch ablegen.
Tipp: Sortieren Sie dabei schon von Anfang an alle Belege nach den umlagefähigen Kostenpositionen. Sehr einfach geht das mit der Buchungs -und Nebenkostenfunktion von Immofred. Auf der Grundlage Ihrer Belege muss die Nebenkostenabrechnung mindestens die folgenden Angaben enthalten:
- den Abrechnungszeitraum;
- die Zusammenstellung der Gesamtkosten der ganzen Immobilie;
- alle verwendeten Verteilerschlüssel für die einzelnen Kostenpositionen. Besteht bereits ein Mietvertrag, sind die dementsprechenden Verteilerschlüssel in der Regel durch den Mietvertrag bereits festgelegt. Enthält der Mietvertrag keinerlei Umlageschlüssel, sind die Betriebskosten nach dem Mietrechtsreformgesetz nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen (vgl. § 556 a BGB. Betriebskosten), die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch den Mieter abhängen (z. B. Müll, Wasser), sind nach dem Verbrauch abzurechnen. Wurde der Verbrauch erfasst, muss der Vermieter auch verbrauchsabhängig abrechnen;
- die bereits geleisteten Vorauszahlungen des Mieters.
Geben Sie dabei alle Kostenpunkte nachvollziehbar und nachrechenbar an und prüfen Sie die Rechenergebnisse nochmals, bevor Sie die Abrechnung an Ihre Mieter weiterleiten.
Freude am Vermieten mit Immofred
Vermieter finden durch die kuratierte All-In-One Plattform von Immofred ihre Freude am Vermieten wieder. Verwaltung und Kommunikation wird vereinfacht – anders als dies mit Insellösungen oder anderen Verwaltungsprogrammen möglich ist. Die Nebenkostenabrechnung lässt sich durch Einbindung des Mietkontos mit wenigen Klicks erledigen. Wiederkehrende Aufgaben und Fristen werden erfasst und aus der Plattform heraus erledigt. Vermieter werden an Pflichten wie die Legionellenprüfung oder die rechtzeitige Erstellung eines neuen Energieausweises erinnert. Papierkrieg und Excel-Ärger war gestern; Freude am Vermieten ist heute: mit Immofred.
Energieausweis – Pflicht für jeden Vermieter
Lesedauer: 2 Minuten
Einen aktuellen Energieausweis vorlegen zu können ist Pflicht für jeden Vermieter. Alle 10 Jahre ist dieser neu zu erstellen. Was ist dabei zu beachten und was kostet ein Energieausweis?
Was ist ein Energieausweis?
Der Energieausweis informiert Sie darüber, wie energieeffizient Ihre Immobilie ist. Daher hilft er insbesondere Miet- und Kaufinteressenten dabei, den Energieverbrauch von Wohnungen und Gebäuden zu vergleichen. Genau wie bei Haushaltsgeräten wird seit 2014 auch bei Gebäuden zwischen verschiedenen Energieeffizienzklassen, von A+ bis H, unterschieden. Das macht den Vergleich noch transparenter. Mietminderungen oder andere Forderungen können Ihre Mieter mithilfe des Ausweises aber nicht einklagen, weil sich die tatsächlichen Energiekosten aus diesem nicht ableiten lassen.
Zwei Varianten der Energieausweise
Es gibt zwei Arten von Energieausweisen:
- der Bedarfsausweis bezieht sich auf die Bausubstanz und die Anlagetechnik.
- der Verbrauchsausweis orientiert sich am tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre. Dabei ist der Verbrauchsausweis bei Vergleichen in der Regel transparenter und zudem kostengünstiger. Der Bedarfsausweis ist jedoch verpflichtend für Gebäude mit weniger als fünf Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die seither nicht energetisch saniert wurden.
Trinkwasserverordnung – Anzeigepflicht für Vermieter!
Lesedauer: 2 Minuten
Trinkwasserverordnung für Vermieter? Finde hier eine Checkliste, wann eine Legionellenprüfung Pflicht ist, was dann zu tun ist und welche Kosten Sie als Betriebskosten auf Ihre Mieter umlegen können.
Was sind Legionellen?
Sie sind winzig, beweglich und lebensgefährlich: Legionellen sind natürlich vorkommende Wasserbakterien. Sie lieben Temperaturen zwischen 25 und 55 Grad, bei denen sie sich rasant vermehren. Wer legionellenhaltigen Wassernebel etwa beim Duschen einatmet, kann an einer schweren und in Einzelfällen tödlichen Lungenentzündung (Legionärskrankheit) erkranken.
Damit sich Legionellen in den Warmwasserbereitungsanlagen von Wohngebäuden nicht in gefährlichem Umfang verbreiten, verpflichtet die Trinkwasserverordnung Vermieter, entsprechende Maßnahmen zu ergreifen.
Legionellenprüfung in Mietshäusern
Nach der aktuellen Trinkwasserverordnung ist die Legionellenprüfung für Ihre Immobilie verpflichtend, wenn die folgenden Eigenschaften zutreffen:
- Ihre Immobilie ist kein Ein- oder Zweifamilienhaus;
- Sie haben mindestens eine Wohneinheit vermietet;
- es gibt einen zentralen Warmwassererwärmer;
- es gibt einen Speicher mit mindestens 400 Liter Volumen oder ein Rohrsystem mit mindestens 3 Litern Inhalt zwischen Ausgang des Trinkwasserspeichers und der am weitesten entfernten Entnahmestelle;
- es ist eine Einrichtung zur Vernebelung von Wasser vorhanden, wie etwa eine Dusche.
Die Trinkwasserverordnung verlangt unter diesen Voraussetzungen von Ihnen, Großanlagen regelmäßig, und zwar mindestens alle drei Jahre, auf Legionellen zu überprüfen (§ 14 Untersuchungspflichten). Das Ergebnis der Untersuchung müssen Sie Ihren Mietern mitteilen (§ 16 und § 21 Informations- und Berichtspflichten). Bedenken Sie, dass Sie schadensersatzpflichtig sein können, wenn Sie die Prüfpflichten nicht einhalten.
Rauchmelder: verpflichtend – lebensrettend – umlagefähig
Lesedauer: 2 Minuten
Rauchwarnmelder retten Leben und sind deshalb in ganz Deutschland Pflicht. Vermieter sind zu Einbau und jährlicher Instandhaltung verpflichtet. Nach Kauf und Anbringung kann die Miete erhöht und können die Wartungskosten als Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden.
Rauchmelder deutschlandweit Pflicht
Klein, rund, weiß – wie kleine Ufos sehen die Geräte aus, die in jeder Wohnung und jedem Haus an den Decken hängen. Zumindest sollten sie das, denn ihre Anbringung ist für Vermieter in ganz Deutschland Pflicht. Mittlerweile hat jedes Bundesland die Installation mit jeweils unterschiedlichen Übergangsfristen zu einem Must-have gemacht.
Wozu Rauchmelder?
Und das aus gutem Grund: Rund 400 Brandtote, 4.000 Brandverletzte, über eine Milliarde Euro Brandschäden – das sind die jährlichen Folgen von Bränden in privaten Häusern und Wohnungen. Zwei Drittel der Brandopfer werden nachts im Schlaf überrascht. Oft ist es dann schon zu spät, da nachts auch der Geruchssinn schläft. Rauchmelder sind hier schneller. Sie können daher Leben retten und den Immobilienwert schützen. Rauchmelder: erpflichtend – lebensrettend – umlagefähig